买房后不要瞎折腾!专家建议这三种情况下才气卖房!

房地产注定只有小部门人能赚钱我们跑在大部门前面手把手教你从0实现千万资产积累。

以下来自“星叔房谈”微信民众号粉丝提问精选

提问:星叔您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓因为是去年刚入手刚刚去问现在卖税很高我们询问也是想再坚定下要不要留租两年还是直接卖。囧

回覆:商铺投资不要买!!

原因一:商铺自己就是个圈套。

商铺都是怎么卖的呢?商铺这玩意儿都是接纳先抬高售价然后再减免的方式。好比这间铺子原来只值 50 万但别人搬出来卖 70 万多出的 20 万就逐步返祖返给你指不定哪天谋划不下去了,只返了 5 万给你还白赚了 15 万。

这套路说白了就是经由专业的评估师盘算事后我的商铺合理的单价是五万五年之后会涨到七万。那么现在我的售价直接就会以七万的价钱卖给你。至于十年返租这件事儿上重新到尾这个租金压根就没有存在过。

原因二:极高的生意业务税。

我们国家的土地在出让的时候从性质上就分了住宅用地、商业用地、和工业用地差别的土地用途对应着差别的计划和差别的土地出让金。这个土地性质险些是不行更改的而商铺是属于商业用地的。所以商铺生意业务是严格地根据“土增税”来征收的。这个税率是几多呢?我们之前算过1000W 的商铺交税 700W。卖掉得手仅有 300万!这导致什么样的效果呢?导致就是基础+完全+彻底+绝对没有生意业务!

原因三:商铺过剩。

许多地方原来只需要一个社区却非要建一个商圈硬撑。在都会升级和扩张历程中越来越多的都会得了一种病这种病叫“综合体成瘾综合症”或者叫“商业成瘾综合症”。无一破例最终这些商业都成为了吸血魔窟、投资巨坑赔死人不偿命!尤其是那种切割商铺那简直是欲哭无泪呀。

纯投资300-350是去大虹桥(徐泾或徐泾北南江桥)的次新动迁抑或张江或浦江周边次新动迁还是可以投资学区房?

回覆:一般来说只有三种情况思量卖房:

1.房产涨太多了

一次大行情中大家团体3万变5万你的酿成了7万合理价值其实只有5万透支了未来一段时间的涨幅这个涨幅可能是3年那么你可以出售换成价钱低估的标的同时省下了利息去掉了角质化的贷款。

2.需要用钱裂变

大涨在即笋盘在前手上没有余量。

核算下买入标的的涨幅价值和手上每张牌的涨幅价值。

卖掉相对差的迅速开始裂变。

3.标的太差

买入价钱太高譬如CEO盘;

或者价值存在缺陷好比缺少人烟的远郊区办公物业商住……涨幅恒久难以跟上大盘。

这一类的物业在发现缺陷后尽早处置惩罚掉。

如果大涨在即可以追随大涨上涨可以大涨后再出售。

关于买房最好的时机一个是10年前一个是是现在因为相比未来现在都是最自制的时候。

提问:星叔 谢谢之前的回复还想问一下我住的小区商铺260平米286万值得入手吗?

回覆:大湾区现在投资固然是买广州不要买东莞呀。

东莞都刚刚暴涨竣事你就在东莞你固然清楚这件事情。任何一个都会暴涨竣事都需要喘三年的。而且广州的基本面自己就比东莞好。

现在的行情固然是买广州广州正在暴涨现在一天一个价。

普通人对房价的感知总是慢半拍等他感知到房价上涨的时候已经靠近尾声了。

房价五年才有一轮行情一轮行情也就半年左右的时间等你感知到错过这半年的行情你就需要再等五年。

广州最有价值的板块 楼盘详见内部门享。

提问:星叔上海纯投资学区的变更或多片划区对老破小学区房影响很大。但今年学区房涨幅惊人最近你的回覆中也说投资可以选择学区房能否解说下这内里的逻辑变化?学区房投资一般投资期限或许是几多年?是走2-3年的短线投资吗?

提问:老师你好坐标天津买了一套屋子想做纯公积金贷款公积金治理中心说可以贷30年开发商互助银行说最多25年谁说的是对的?我想自己去找银行办开发商不让说必须找互助的银行这个是划定吗?我能自己找银行办贷款吗?开发商会不会以此为由给我退房!

回覆:学区房有一定的稀缺性公民同招和民办摇号改变了上海公办学区房的稀缺逻辑。

学区房恒久看有划片入学的风险可是即便划片之后学区房依然有价值。短期来看最低总价挂户口的双学区房依然是很强势。

潜力板块投资逻辑依然存在现阶段一般不会作为第一轮涨幅但等到内圈涨完之后外圈会有补涨所以依然值得投资。

如果你需要短期很刚性的涨幅是可以思量学区房的如果你要选择走长线走稳的话买大虹桥这种潜力板块也是可以的

问题:基于我的情况新房和二手房哪种更合适?另外贫苦推荐两个片区我元旦假期去长沙看房谢谢

基本情况及意向:长沙首套刚需(春节后完婚)首付60-70预算总价200以内;本人IT行业爱人体育行业鉴于IT集中在麓谷所以优先岳麓区;屋子首先满足自住(尽可能晚点置换);计划1-2年后再回长沙定居。

提问:星叔你好我是北漂将于3月拿到长沙房票鉴于长沙楼市一直在涨想尽早上车。我刚开始研究长沙楼市先请教宏观计谋偏向问题。

回覆:第一你这种情况如果不急着回来住的话其实买新房汇合适点现在新房还是算价钱优势大一些至于二手房主要是挑选难度比力大。

第二凭据你和爱人的事情情况可以优先麓谷片区以及梅溪湖这两个片区而言麓谷是以后你就业利便现在片区内的楼盘也比力多可以提前看看虽然你3月才有房票可是有些盘是能提前定房的。

至于梅溪湖主要是交通以及以后的教育会好点根据你的预算来说可能会更适合一些。

提问:星叔 请教一下深户5年社保无贷款记载。在科技园上班思量自住和以后孩子上学想买宝安的小三房或两房80平左右的屋子现在可以接受首付140人为税后15000有时机吗?有木有推荐?谢谢!

深户而且已经五年以上社保还首房首贷那还犹豫什么呢?

回覆:最好的建议就是年前定下来。

140万可以买450万的屋子。如果是80平那单价差不多5.5万。那就只剩翻身西乡的老屋子沙井和松岗。

所以我小我私家建议优先思量给小孩买个勤学位房吧。先上车再置换再改善。

450万总价的屋子详细详见内部门享!

提问: 你好星叔我居住东莞现在东莞塘厦有一套屋子惠州有一套现在手上有多余资金想在购置一套可是不知道从那里下手给点建议?

回覆:公积金借贷买房男性最长可借贷至65岁女性最长可借贷至60岁最长借贷年限不能超出30年二手房最长借贷年限不能超出20年。

所以公积金治理中心说的是借贷最长时间30年可是详细还要凭据每小我私家的年事以及银行相关政策来看一般开发商都有指定互助银行。

其实你完全没须要纠结在这5年时间上可以接纳公积金贷款+商贷组合买房还是要灵活一点焦点还是把重心放在选筹上。

提问:郑州花园路国基路交织口御府三号屋子102平方10年房龄无贷款双地铁单气有一个10万车位现在市场房价14000一平旁边盖着碧桂园天麓18000一平。另有一小套40平方文化路红专路广厦都会之巅另有假仳离老公18年买的花园路英才街1套109平方贷款100万。怎么设置一个大屋子?北龙湖四周的或者郑东新区或者东区白沙四周推荐怎么设置或者怎么换房?区域哪边有生长?

回覆:首先从你的资产情况来看御府三号位置好到北龙湖4公里属于北龙湖的第一辐射圈。配套完善双地铁出行便利。而且和旁边的碧桂园存在价差未来会逐渐填平可以继续持有。

广厦都会之巅属于文化路二小重点学区房也可以继续持有。

建议把英才街的屋子脱手置换大户型如果置换首付预算不足因为御府三号没有贷款可以做一笔抵押扩大资金流再用你老公名义买入。

区域上可以思量东区和北龙湖因为这是一亿河南人的中心而不但单是郑州的中心。

所以买房只管靠近这两个区域。

假设10年后东区和北龙湖的升值空间是100%其他区域是85%-90%影响也不是那么多不怕买错就怕不买。

郑东新区是郑州的未来房价在全省人才的搜集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中无论是北龙湖、CBD还是龙子湖、高铁板块都具有等价购置力未来可期房价抗跌。

现在北龙湖的进入门槛比力高而高铁商务版块另有比力大的进入时机可以重点关注。

郑州投资回报率高的楼盘详见内部门享!

提问: 星叔您好已看过您给的指点很是谢谢!在此再咨询一下什么时机卖房合适什么时候买房合适?

回覆:直接卖!

因为你要思量时间和时机成本2年的时间公寓价钱或许率趴着那里不动可是大都会住宅价钱好比深圳2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅门槛更高其实你的资产在变相缩水。

时机成本才是最大的成本。

“时机成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情A赚十万B赚五万C赚一万这时候应该选择投资A如果投B外貌上也赚钱但在时机成本上比力A盘算相当于亏损五万甚至有人不思考图利便会去投资C相比A的投资即是亏损了九万。

投资者的本金都是有限的只要投资必须投最赚钱谁人!可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。明白取舍才是一个理智的投资者

发现投资错误立马止损转投其他苦熬浪费许多时机成本。

以上来自“星叔房谈”微信民众号粉丝提问精选

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